Как заработать на недвижимости, но не покупать ее?

Дата новости: 09.06.2021

Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)

Если говорить именно о вложениях в недвижимость, то нужно рассматривать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – ЗПФИн, или просто паевые инвестиционные фонды – ПИФ.

Это инструмент для инвестирования в недвижимость, суть которого в следующем: инвесторы объединяются деньгами, сумма которых и составляет базу фонда. Взамен инвестор получает пай – ценную бумагу, которая говорит, что часть средств фонда принадлежит ему.

ПИФы недвижимости приобретают объекты на деньги, привлеченные от учредителей и сторонних пайщиков, и в этом смысле весьма похожи на инвестиции в квартиру на стадии стройки, где часть вкладывает строительная компания, а основную сумму приносят дольщики, с которыми организатор проекта потом расплачивается квартирами.

В ПИФе все проще: вложили деньги, отстроились, продали, получили деньги, разделили деньги. Чаще всего фонды покупают коммерческие объекты (офисы, склады, промышленные парки) или землю, а не жилье.

Если фонд запланировал собрать 200 миллионов рублей для инвестиций, то после раздачи паев на 200 миллионов он закрывается, дальше паи можно приобрести только у первичных инвесторов. Управляющая компания покупают на деньги фонда квартиры, коммерческие помещения, склады, сдают их в аренду или перепродают, то есть управляют активами так, чтобы те приносили максимальную прибыль.

Если говорить простыми словами, то процесс инвестирования в ПИФ больше похож на открытие депозита в банке. Человек отдает свои средства компании, чтобы получить прибыль в виде процентов от вложенной суммы. Между инвестором и компанией подписывается соответствующий договор. Управляющая компания ПИФа сама выбирает модель и объект для инвестиций, оценивает риски, контролирует все процессы.

Порог входа в ЗПФИн

Порог входа (то есть минимальная стоимость пая) может быть разным. Иногда от 100-300 тысяч рублей, а иногда от нескольких миллионов. Однако существуют фонды для непрофессиональных инвесторов, где порог входа начинается с 5 тысяч рублей.

Чаще всего для неквалифицированных инвесторов порог входа составляет от 300 тысяч рублей.

Квалифицированный инвестор – это официальный статус, который нужно подтверждать. Физическому лицу для статуса квалифицированного инвестора достаточно соответствовать одному из довольно широкого списка параметров. Например, имущество физлица должно составлять не менее 6 миллионов рублей. Речь не обо всем имуществе, а только о денежных средствах на банковских счетах, вложения в драгоценные металлы или ценные бумаги. То есть владение квартирой в Москве не делает человека квалифицированным инвестором. Кроме того, подобный статус может дать опыт работы в компании, специализирующейся на рынке ценных бумаг, либо личный опыт сделок с ценными бумагами, либо высшее экономическое образование.

Где приобрести паи – зависит от конкретного ЗПФИн. Есть обращающиеся на бирже ЗПИФ и небиржевые. Соответственно, обращающиеся можно купить на бирже, где торгуются паи фонда, через приложение брокера. Паи фонда, если они не торгуются на бирже, покупаются напрямую в управляющей компании.

Доходность и риски

Доходность ЗПФИн зависит от стратегии. Если это аренда недвижимости, то такой фонд может предложить доходность около 10% годовых. Если это фонд, инвестирующий в девелоперские проекты или в активную куплю-продажу недвижимости, то ожидаемая доходность может быть и выше. Могут быть ЗПИФн с валютным хеджированием, чтобы подстраховаться на случай резкого обесценивания рубля.

Когда мы говорим о 8% доходности, то управляющие фондом исходят из того, чтобы дать ставку клиенту, которая будет превышать доходность от размещения пассивов в банках и при этом оставить прибыль управляющей компании фонда. А поскольку реальная доходность до overhead УК составляет обычно 10-12%, то соответственно, 8% – то, что может дать УК своему клиенту.

Как правило, раз в год прибыль с паев делится на всех инвесторов в зависимости от размера пая и выдается им. Так происходит до тех пор, пока не будет принято решение расформировать фонд, продать всю купленную недвижимость и сумму с продажи раздать пайщикам. Фонд формируется минимум на 3 года, но чаще на 5 лет.

Эксперт предупреждает, что при вложении в ЗПФИн есть и риски. Так, цена на приобретаемую недвижимость может упасть. Если ставки делаются на арендные коммерческие помещения и для управления покупается, например, ТЦ, то в случае с внезапной эпидемией аренда перестает приносить доход, а сам ТЦ дешевеет, потому что спрос на помещения в нем падает, и все уходят в онлайн. В таком случае выплаты пайщикам могут прекратиться, а при расформировании фонда и продаже недвижимости инвестор получит меньше, чем вложил при покупке, так как здание продали дешевле, чем купили.

Все что находится в диапазоне 11-12-25%, а кто-то даже обещает 30% доходность – это уже "зона рискованного земледелия".

Безусловно в эти истории можно входить, но важно понимать, что они все работают, пока на рынке много ликвидности. Как только такого потока инвестиций в актив не будет, фонд с большой вероятностью снизит свои предложения для инвесторов до каких-то более защищенных среднерыночных величин. Поэтому надо быть очень аккуратным, так как любая высокая доходность – это всегда высокий риск. Такие варианты можно рассмотреть для коротких размещений.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)

Ипотечные облигации – это банковские долговые бумаги, обеспеченные закладными по ипотеке, объясняет Емельянов. В одной облигации собраны права требования к нескольким тысячам ипотечников сразу. Клиенты банков платят за жилье по своим кредитам, и эти средства конвертируются в купоны для выплаты инвесторам за вычетом комиссии организаторам выпуска. Например, сейчас россияне в среднем платят по ипотеке 7-8% годовых, а до держателей ИЦБ из них доходит 5-6%.

ИЦБ можно приобрести на бирже, и у них максимально доступный порог входа – достаточно 1000 рублей. Однако здесь есть подвох, точнее, обстоятельство, к которому нужно быть готовым. Выплаты по ИЦБ периодические, например, раз в полгода или квартал, но вот выйти из актива до окончания срока погашения ипотеки заемщиками нельзя (то есть в среднем вы должны зайти в актив на 20 лет, либо вам придется перепродавать облигации).

По ИЦБ 2020 год стал рекордным по объему секьюритизации. Размещено 13 выпусков ипотечных облигаций общим объемом более 374 миллиардов рублей, из которых более 90% – 12 выпусков объемом 371,3 миллиарда рублей – приходятся на ипотечные ценные бумаги "Дом.РФ".

И физические лица отреагировали на это, в прошлом году они впервые активно участвовали в размещении ИЦБ, так что их общее количество превысило 2,7 тысячи человек. "При этом ИЦБ "Дом.РФ" – надежный финансовый инструмент для физических лиц, внесенный Банком России в список инструментов, доступных для неквалифицированных инвесторов.

Акции застройщиков

Акции застройщиков приносят два вида дохода: за счет роста стоимости самой бумаги, а также выплаты дивиденда – как и в любой другой акции. Бизнес растет, если растут продажи, а с ними растет рыночная оценка компании.

Можно продать такую бумагу, чтобы временно зафиксировать накопленную прибыль и откупить ее обратно, когда акции упадут на коррекции. Есть и другой вариант – держать акции в портфеле как источник пассивного дохода. Российские застройщики сейчас платят до 9% годовых от стоимости купленной акции, иностранные – около 1%, зато в долларах.

Акции российских застройщиков на многолетнем горизонте практически не растут. Возможно, это изменится в скором времени, потому что строительный рынок сейчас укрупняется, и как раз торгуемые на бирже застройщики очень неплохо себя показывают. В этом случае можно закладывать до 30% роста в год по некоторым из компаний.

Порог входа в этом сегменте тоже вполне щадящий. Акции российских девелоперов стоят несколько сотен рублей за штуку, иногда чуть больше 1000. Иностранные – в пределах 100 долларов за штуку.

Риск здесь в том, что акции компании может резко упасть, как и дивиденды. Дивиденды, если это обыкновенные акции, могут вообще не выплатить.

Чтобы этого избежать, можно в приложении, через которое вы управляете активами, установить границу, ниже которой акция не должна опуститься или будет немедленно продана из вашего портфеля. Это убережет от значительных потерь. И выбирайте только надежных застройщиков.

Облигации застройщиков

Помимо акций можно приобрести и долговые обязательства застройщиков, то есть облигации. Это хороший вариант инвестиций, поскольку могут давать доходность больше 12% - 15%.

Есть облигационные займы, которые размещают девелоперские компании. Это инструмент инвестирования, который позволяет получить определенную доходность не приобретая, например, у того же застройщика пул квартир с инвестиционной целью.

Эта ценная бумага уже имеет биржевое обращение и также дает купонный доход и имеет свой срок погашения. То есть фактически это деньги, которые инвестор дает взаймы девелоперской компании для того, чтобы она развивала свои проекты, и в течение какого-то оговоренного срока девелопер обязан вернуть основное тело займа покупателю с доходностью, которую он тоже готов обеспечить на эту облигацию.

Говоря о сроках получения дохода, облигации являются наиболее предсказуемыми, так как инвесторы знают заранее условия выплаты купонов.

Однако риски здесь также есть, это может быть и банкротство застройщика, и несбалансированность портфеля, и рыночная конъюнктура. Все это может привести к тому, что застройщик не может выполнить свои обязательства перед своим заимодавцем.

Но в таких историях всегда существенно выше порог входа, чем порог входа в розничные продукты, такие как ЗПИФы или покупка облигаций. Как правило в этом случае речь идет о сумме 200-300 миллиона рублей и выше, потому что с более мелкими партнерами очень сложно работать самому провайдеру услуги, в силу большого количества акционеров. Так что данный инструмент доступен очень небольшому кругу лиц.

Вернуться к новостям